Как правильно купить земельный участок с домом в собственность

Во время поиска нужного объекта недвижимости нужно быть готовым к тому, что быстро ничего найти не получится. Для этого понадобится время и терпение.

Для начала предстоит определиться, будет ли это объект, купленный на первичном или вторичном рынке. В обоих вариантах есть свои плюсы и минусы.

Этапы покупки

Процесс приобретения жилья является очень непростым. Он содержит в себе 5 основных этапов:

1. Изучение и выбор района. На данном этапе могут быть разные критерии. Для кого-то важно наличие инфраструктуры, а кто-то хочет тихое и уединенное место.

2. Поиск объявлений. Лучше всего, искать объявления на всевозможных интернет-площадках, так как там больше вероятность выйти на собственника. С агентствами лучше не связываться, чтобы не переплачивать.

3. Просмотр вариантов. Приехав на место, стоит очень тщательно осмотреть дом и участок. Как можно тщательнее осмотрите состояние дома и расспросите о всех нюансах.

4. Проверка документов. Будет лучше, если это будет делать знающий юрист либо риелтор.

5. Заключение сделки. Один из самых главных этапов, на котором происходит подпись договора и передача денег. Всё это происходит в присутствии государственного регистратора.

Какие риски могут возникнуть при такой сделке?

Покупая земельный участок с домом, приобретается сразу два объекта недвижимости: земельный участок и дом. Соответственно риски, при таком приобретении, увеличиваются в два раза.

Существует, как минимум, четыре больших риска, при которых можно потерять деньги и при этом не получить желаемое жильё.

1) Безответственный продавец

Каждый продавец, будь то собственник или агентство, заинтересованы в быстрой продаже недвижимости и могут скрыть важные детали. Например, могут злонамеренно скрыть трещину в фундаменте. Избежать дальнейших проблем может помочь тщательная проверка дома, вызов оценщика и беседа с соседями.

2) Ошибки и неточности в оформлении документов

Приобретая дом с земельным участком нужно учитывать, что приобретаются и, соответственно, должно быть два пакета документов.

При покупке земельного участка с домом первое, что должно насторожить – это частая продажа дома. Для этого стоит ознакомиться с историей сделок по этому объекту.

Также частой проблемой является невнимательное изучение покупателем передаточного акта, то есть уютный домик с мебелью может достаться без неё. Чтобы избежать этого следует всё досконально отразить в акте.

Перед покупкой стоит убедиться нет ли задолженностей по ЖКУ, обременений по дому и участку. Необходимо будет проверить наличие техпаспорта и других правоустанавливающих документов. По одной садовой книжке покупать дом нельзя. Рекомендуется провести и заказать проверку юридической чистоты.

3) Невнимательность клиента

Очень много проблем возникает именно из-за этого. Помимо тщательного изучения документов, следует досконально осмотреть дом. Лучше всего делать это весной, чтобы сразу можно было увидеть всевозможные протечки. Сырые углы в подвале свидетельствуют о частом затоплении подвала. Также стоит обратить внимание на окна и двери, не перекошены ли они. Это может говорить о неправильной укладке дома.

Лучше всего осматривать дом в дневное время суток и при включенном свете. Так у продавца не удастся скрыть существенные недостатки.

Не стоит оставлять без внимания коммуникации, которые есть в доме. Обязательно следует проверить как работает вода, свет, отопление и газ, если таковой имеется: исправен ли котёл, не устарела электропроводка, изолирована система водоснабжения и нет ли нигде протечек.

Ни в коем случае, канализация не должна остаться без осмотра. Если есть выгребная яма, то она должна быть выложена из камня, кирпича или бетона и соответствовать стандартам. Необходимо проверить насколько быстро уходит вода в доме.

4) Незаконные постройки на участке

Все хозяйственные постройки должны быть узаконены и строго соответствовать своему назначению. Если есть неузаконенные постройки, это может привести к проблемам в будущем.

Документы, которые необходимо взять у продавца

Для того, чтобы купить дом с земельным участком, покупателю следует запросить следующий перечень документов:

• Выписка из ЕГРН на оба объекта недвижимости: на дом и на участок. Данную выписку можно самостоятельно получить из реестра, либо потребовать у продавца. В этой выписке подтверждается кадастровый учёт и наличие прав на дом и участок.
• Правоустанавливающий документ. Другими словами, это документ, дающий основание для установления права собственности на дом и земельный участок. Это может быть договор купли-продажи/приватизации/дарения, решение администрации или суда о присвоении земельного участка, свидетельство о праве на наследство.
• Технический паспорт дома. Этот документ поможет обнаружить перепланировку. Если сделка совершается за ипотечные средства, то это может послужить отказу в получении ипотеки. Но не является проблемой при оплате собственными средствами.
• Паспорт на землю.
• Нотариально заверенное согласие супруга или супруги. Данный документ необходим только в случае, если это считается нажитым в браке совместным имуществом.
• В случае, если несовершеннолетние дети или недееспособные являются собственниками либо владеют долей на эти объекты недвижимости, то обязательным документом будет разрешением органов опеки и попечительства.
• Справка об отсутствии зарегистрированных лиц. В случае, если кто-либо остается зарегистрированным в доме, он автоматически сохраняет право проживать по месту регистрации.

Предварительное соглашение

Чтобы обезопасить себя продавец и покупатель могут заключить предварительный договор купли-продажи. Это не является обязательным условием сделки, но поможет избежать разбирательств в дальнейшем. Устные договоренности имеют место быть, но они не могут дать гарантии ни покупателю, ни продавцу.

Данный договор включает в себя:

• Предмет сделки и его цену;
• Обязанности и права каждой стороны;
• Порядок расчёта;
• Время исполнения договора.

На данном этапе покупатель может отдать задаток в размере до 10% стоимости объекта, что следует также указать в предварительном договоре.

Основной договор купли-продажи дома с земельным участком

Первое, что необходимо решить это как будет оформляться договор: либо составлять отдельные договора на дом и земельный участок, или же в одном договоре указать сразу два объекта недвижимости.

Следующее, что предстоит решить, будет ли это просто письменное соглашение, или будут нужны услуги нотариуса. Но заверять у нотариуса не является обязательным условием совершения сделки, так как сведения в Росреестр будут подаваться через МФЦ в любом случае.

В договоре обязательно должны отображаться следующие аспекты:

• Наименование объекта;
• Характерные признаки такие как расположение, площадь, назначение и регистрационный номер в ЕГРП;
• Перечень всех объектов;
• Общая сумма сделки, а также по каждому объекту;
• Дополнительные условия, а именно гарантии, сроки и оплата расходов.

Передачу дома лучше проводить по отдельному акту передачи, который также рекомендуется отражать в договоре.

Регистрация права собственности

После подписания договора необходимо будет провести регистрацию в отделении Рос реестра перехода права собственности. Если этого не сделать, то сделка не будет считаться законной. В случае оформления нотариального договора, в обязанности нотариуса входит данный этап.

Сделать это необходимо в течение 10 дней. Оформить регистрацию можно лично посетив, по почте или в электронном виде.

Для оформления понадобятся следующие документы:

• Заявление;
• Договор;
• Паспорта покупателя и продавца;
• Выписка из ЕГРН;
• Кадастровый паспорт;
• Квитанция об уплате пошлины;
• Акт приёма-передачи.

В том случае, если продавец отказывается от передачи прав собственности, покупателю следует обратиться в суд.

Оплата налогов и недвижимости

Совершать передачу денег продавцу лучше при свидетелях в случае, если оплата будет наличными. Также можно рассчитаться и безналичным расчётом. В любом случае, после получения денежных средств покупатель в праве потребовать письменную расписку.

Если продавец владел недвижимостью менее трёх лет, то НДФЛ оплачивает он. После регистрации права собственности все налоги оплачивает покупатель, так как стал собственником.