Доли в квартире: обязательная доля при наследовании, преимущественное право покупки

Долевая недвижимость – собственность, находящаяся во владении нескольких лиц. Возникнуть долевая собственность может в результате совместной покупки квартиры или при наследовании. Часто возникает вопрос: кто получает обязательную долю в квартире при наследовании и какие ограничения есть у долевых собственников.

Обязательная доля при наследовании

Недвижимое имущество после смерти собственника передается ближайшим родственникам. Категории граждан, которым выделяется обязательная доля в наследстве квартире, согласно п. 1 ст. 1149 ГК РФ:

• несовершеннолетние или нетрудоспособные дети умершего владельца;
• нетрудоспособные супруг, родитель;
• иждивенцы, находившиеся на попечении наследодателя.

Часть квартиры передается во владение наследникам даже без составленного завещания. Согласно действующему законодательству нетрудоспособным близким родственникам и иждивенцам положено не менее половины доли, которую они бы получили при наследовании по закону, даже если по завещанию такое лицо не включено в число наследников или его доля меньше.

Суд может принять решение об уменьшении размера наследуемой доли. Основные условия:

• наследник не нуждается в долевом жилье, поскольку не пользовался данной недвижимостью до и после смерти умершего собственника;
• размер обязательной доли незначителен.

Недвижимость не может быть передана недостойным наследникам: граждане, совершавшие противозаконные действия и лишенные родительских прав в отношении умершего. Если наследодатель оставил завещание и указал в качестве нового собственника иное физическое лицо, обязательная доля в первую очередь выделяется детям и нетрудоспособным ближайшим родственникам при их наличии.

В соответствии с п. 1 ст. 1157 ГК РФ отказ от обязательной доли в пользу другого наследника невозможен. Гражданин вправе не принимать перешедшее во владение жилье. Отказная часть недвижимости будет поделена между другими наследниками.

Доля в квартире

Недвижимость, приобретенная двумя и более лицами, может быть оформлена как совместная или долевая собственность. Владельцы вправе пользоваться и распоряжаться имуществом.

Если квартира поделена по частям, размер каждой прописывается в документах и фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости. Собственник без согласия другого не имеет права прописывать в жилое помещение посторонних лиц. Исключение – несовершеннолетние дети одного из владельцев, они могут быть прописаны в квартире, где прописаны их законные представители, без разрешения другого(их) собственника(ов).

Еще одно ограничение касается продажи квартиры, находящейся в долевой собственности. Реализовать долевую недвижимость можно только с согласия всех собственников. Размер доли значения не имеет. Это защищает интересы каждого совладельца. Если есть доля ребенка в квартире, продажа возможна только с разрешения органов опеки и попечительства. Согласно ст. 37 ГК РФ сделка признается действительной при предоставлении документов, подтверждающих получение несовершеннолетним ребенком доли в приобретаемой недвижимости. При этом размер жилплощади не должен быть меньше доли в реализуемой квартире.

Если продается часть недвижимости (доля), то собственник второй доли имеет преимущественное право покупки. Владелец доли, желающий продать ее, должен известить остальных участников долевой собственности о своем желании и предложить им выкупить его долю по цене и на условиях, на которых он продает ее. Если другие собственники не приобретут долю в течение месяца, то она выставляется в свободную продажу.